La conformità urbanistica e la nullità degli atti notarili – Parte II

Premessa.
Secondo una recentissima disciplinare del Consiglio Notarile è necessario che tutti i Notai invitino i venditori di immobili ad incaricare un tecnico abilitato al fine di redigere una dichiarazione di conformità urbanistico-edilizia valida ad ogni effetto e ragione di legge.
Nella disciplinare è compreso un “modello di certificazione dell’immobile”. E’ a carico del venditore la redazione della due diligence.
I contenuti della dichiarazione.
Contenuti minimi della perizia tecnica prevista dai Protocolli tra il CNN (Consiglio Nazionale Notariato) e Ordini Nazionali (Ingegneri, Geometri, Geometri Laureati, Architetti):

· “l’indicazione degli accertamenti svolti, compresa la data di accesso e i rilievi dell’immobile;

· la descrizione dell’immobile oggetto di trasferimento, conseguente all’accesso ed ai rilievi di cui sopra, mediante:

– individuazione dell’ubicazione;

– spiegazione delle modalità di accesso partendo dalla pubblica viabilità;

– descrizione della consistenza: per i fabbricati specificando la destinazione d’uso e le caratteristiche — natura e situazione — dell’unità immobiliare; per i terreni la destinazione urbanistica, la conformazione, la morfologia e l’estensione reale;

· la specificazione delle proprietà confinanti (almeno tre) che delimitano il bene immobile;

· l’attestazione circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie;

· l’esame e la descrizione urbanistica ed edilizia degli immobili, con reperimento dei relativi titoli abilitativi compresi — quando rilasciati — quelli relativi alla agibilità degli stessi e la dichiarazione della corrispondenza dello stato di fatto agli elaborati di progetto e, in mancanza di certificazione di abitabilità o agibilità, l’accertamento dei requisiti di agibilità degli stessi. Nell’ipotesi di difformità rispetto agli elaborati di progetto, le loro descrizioni e l’indicazione dei possibili rimedi”.

Il Protocollo precisa, inoltre che “Su richiesta del notaio possono essere indicati gli elementi utili per l’identificazione degli aventi diritto a prelazione per i terreni agricoli nonché per l’accertamento di eventuali vincoli di culturalità”.

La perizia tecnica:

– dovrà essere completa e comprensibile, in modo da fornire informazioni sufficienti per permettere a coloro che leggono di farvi affidamento, di comprenderne a pieno i contenuti.

Alla perizia tecnica, di norma, dovranno essere allegati:

· estratto di mappa del Catasto Terreni;

· planimetria catastale dell’immobile in oggetto;

· visura catastale dell’immobile in oggetto;

· estratto tavolare (sistema tavolare) o titolo di proprietà (in assenza di sistema tavolare);

· calcolo del “valore normale”;

· certificato (vigente) di destinazione urbanistica, se necessario;

· titoli abitativi edilizi;

· certificato di agibilità o del documento di autocertificazione del termine per la formazione del silenzio assenso protocollato;

· autorizzazione dell’allacciamento fognario;

· APE;

· CPI (se l’immobile risulta attività soggetta);

· Altre autorizzazioni (se previste per la specifica tipologia di immobile;

· documentazione fotografica.
Fonte: Consiglio Notarile Distretti Riuniti di Trento e Rovereto – Ordine degli Ingegneri della provincia di Trento.
Quali sono le difformità che non permettono il rilascio della conformità?

• Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio (che sinceramente ci auguriamo non debba mai essere varato) o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.

Quali sono le difformità invece che permettono il rilascio della conformità?

• Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una “C.I.L.A. in sanatoria o C.I.L.A. per lavori già eseguiti” (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una S.C.I.A. in Sanatoria. Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina. In questo caso deve essere corrisposta una sanzione pecuniaria (art. 5 comma 7 della Legge n. 73 del 22.05.2010) che per Roma è di € 1.000,00 oltre i diritti di segreteria pari ad € 251,24. Prima del decreto “Sblocca Italia” pubblicato nell’Autunno 2014, la sanzione era pari a 258 euro. La sanzione viene ridotta di due terzi se la comunicazione avviene durante il corso dei lavori.
• Cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari: Ugualmente una “C.I.L.A. in sanatoria o C.I.L.A. per lavori già eseguiti”.

Quali sono le difformità infine che vanno verificate caso per caso e sulle quali non vi è certezza del rilascio della conformità?

• Modifiche esterne con aumento di volumetria: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari. Qui dipende: se dalla analisi delle N.T.A. del P.R.G. e dalla analisi del progetto depositato, non vi sono i requisiti per certificare la conformità, l’immobile ha gravi vizi. Diversamente potrebbe essere possibile sanare con una S.C.I.A. o un Permesso di Costruire in Sanatoria

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.
Fanno infine eccezione gli eventuali abusi connessi con altri ambiti settoriali (paesaggistica e beni culturali in primis, ma anche vincolo idrogeologico, e tanti altri): col pagamento della sanzione non si sana l’opera abusiva, ma la sola mancata presentazione. Si ricorda che non esiste sanatoria paesaggistica postuma.
Fonte: Studiotecnicopagliai
Ancora di più si ribadisce l’importanza della figura tecnica quale supporto del Committente e del Notaio per il buon esito della transazione.
Ancora di più va ribadita a chiare lettere la necessità imprescindibile della presenza di un tecnico abilitato e consapevole delle proprie responsabilità in innumerevoli situazioni quotidiane che comportino transazioni economiche o addirittura responsabilità civili o penali.