Argomento spinoso quello che oggi vogliamo trattare.
Uno degli aspetti che influisce sulla nullità degli atti notarili concernenti la compravendita è certamente la conformità urbanistica ed edilizia. La legge prescrive che, penna la nullità dell’atto, non sia possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista urbanistico.
La conformità urbanistica (o regolarità edilizia) riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova al momento del rogito (o del preliminare) e il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato lo stesso. Dal momento che, come tutti sappiamo, il Catasto non è in alcun modo probatorio (né della regolarità edilizia né della proprietà) l’unico riferimento è il titolo edilizio depositato in Comune. Il Catasto è probatorio solo nel caso di planimetria depositata negli anni 1939-1940. In questo caso l’immobile è accatastato “all’impianto” e il Catasto diventa probatorio. Se lo stato dei luoghi corrisponde a quanto riportato in planimetria catastale.
E’ utile ricordare quali sono i titoli edilizi:
1. Licenza edilizia (immobili edificati tra il 17.10.1942 ed il 30.01.1977 – legge 1150/1942)
2. Concessione edilizia onerosa (immobili edificati tra il 30.01.1977 ed il 30.06.2003 – Legge 10/1977)
3. Permesso di Costruire (immobili edificati dopo il 30.06.2003 – Testo Unico per l’edilizia D.P.R. 380/2001)
4. Altri titoli per interventi minori (D.I.A., S.C.I.A., C.I.L.A.)
5. Concessione in sanatoria (leggi 47/1985, 724/1994, 326/2003) qualora rilasciata
Responsabilità delle Parti.
Il notaio – va sottolineato – non è tenuto (né ha gli strumenti per farlo) ad accertare e dichiarare la regolarità urbanistica dell’immobile, questa dichiarazione è in capo al venditore sotto la sua responsabilità civile e penale ed il notaio è solo obbligato a inserire i dati nell’atto.
Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.
Anche l’agenzia immobiliare si “chiama fuori”.
L’unico chiamato in causa è il venditore a cui spetta il compito di rilasciare la obbligatoria dichiarazione di conformità urbanistica e regolarità edilizia.
Eccezioni.
Fanno eccezione solo gli immobili edificati ante il 1942 (Legge 10) e quelli realizzati ante il 1° settembre 1967 (Legge “Ponte”, n. 765/1967). Nell’arco temporale 1942-1967 sono state rilasciate moltissime licenze edilizie. Ma ciò non significa che non siano stati realizzati abusi. Questa eventualità va accertata.
Infatti, in caso di abusi non dichiarati, il preliminare non è più nullo (Cassazione nella sentenza 9318 del 9 maggio 2016, in riforma della sentenza 195/2011 della Corte d’Appello di Lecce) ma diventa nullo l’atto di compravendita.
Per gli immobili realizzati ante 1° settembre 1967, la legge prevede la loro commerciabilità ma non viene dimostrata la loro regolarità urbanistica.
Per garanzia delle Parti, ma soprattutto del venditore, che potrebbe non essere in grado di redigere la dichiarazione di conformità urbanistica e regolarità edilizia, la legge prevede che tale dichiarazione venga resa da un tecnico abilitato che – una volta esaminati tutti i documenti – rediga la sua relazione che viene dunque allegata come parte integrante al rogito.
Negli ultimissimi anni si sta assistendo alla nascita di numerosi Protocolli di intesa tra ordini professionali e notai.
Gli interessi economici ci sono, il mercato immobiliare è in stallo anche a fronte di episodi spiacevoli che si sono verificati negli anni e che hanno portato i possibili acquirenti a diffidare e a non sentirsi più cautelati dalla figura professionale del notaio.
Le collaborazioni nascenti tra tecnici e notai porteranno senz’altro a trasparenza e garanzia.
La finalità è quella di assicurare ai soggetti coinvolti nelle negoziazioni immobiliari dei trasferimenti sicuri sotto il profilo della regolarità edilizia, urbanistica e della agibilità.
Contestualmente ridurre l’incidenza del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria – là ove possibile – relative alle difformità riscontrate.
Confedertecnica auspica una collaborazione sempre più capillare tra il Consiglio Nazionale dei Notai e le libere professioni tecniche a qualunque ordine di appartenenza, ognuna secondo le proprie competenze.
La serietà professionale porta ad un rientro di immagine per tutti e ad una garanzia lavorativa certa.
