Appare utile un approfondimento sull’argomento.
Chi ha “titolo” per richiedere un Permesso di Costruire o per presentare una S.C.I.A.?
L’art. 11, comma 1 del Testo Unico Edilizia stabilisce che “il permesso di costruire é rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. La lettera della norma è chiara: la richiesta del titolo edilizio può essere avanzata anche da un soggetto che non è proprietario dell’immobile sul quale dovrà essere effettuato l’intervento.
Ciò significa che ci debba essere una relazione qualificata tra il richiedente e l’immobile che consenta l’intervento.
Ma chi ha titolo? La modulistica è chiara: il proprietario, il comproprietario, l’usufruttuario, l’amministratore di condominio, l’usuario, l’enfiteuta, il superficiario, ecc.
A questo proposito torna utile ricordare che il proprietario (o i comproprietari) hanno la proprietà e spesso anche il possesso e dunque sono legittimati a qualunque tipo di intervento edilizio. Dunque sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria anche se per questa ultima servono titoli edilizi legittimanti.
Diverso il caso dell’usufruttuario che ha diritto al pieno godimento dell’immobile e dunque può eseguire opere di manutenzione ordinaria per i quali, ai sensi dell’art. 6 del Testo Unico Edilizia, non è necessario alcun titolo edilizio e che sono espressamente a carico dell’usufruttuario secondo il disposto di cui al comma 1 dell’art. 1004 c.c. ma anche effettuare gli interventi di manutenzione straordinaria di cui alla lett. a) del comma 2 dell’art. 6 del Testo Unico Edilizia per i quali non è richiesto il permesso di costruire ma una preventiva comunicazione con allegati.
Sempre nella modulistica immediatamente dopo viene chiesto: si ha titolarità esclusiva sull’intervento oppure no?
Prendendo sempre in esame il caso dell’usufruttuario, la risposte è: dipende.
Dipende dalla tipologia degli interventi: l’usufruttuario ha diritto di godere dell’immobile, rispettandone però la destinazione economica impressa dal nudo proprietario, ossia mantenendo sostanzialmente identiche le caratteristiche dell’immobile e l’utilizzo originario voluto dal proprietario concedente. Il limite del rispetto della destinazione economica dell’immobile oggetto di usufrutto si riflette anche sugli interventi edilizi realizzabili sull’immobile medesimo.
E dunque può ottenere anche il Permesso di Costruire ma solo a condizione che tali interventi rispettino la destinazione economica dell’immobile.
Un classico esempio si ha nel caso di mutamento della destinazione d’uso non rispettoso della destinazione economica impressa all’immobile dal nudo proprietario. Per esempio da destinazione Commerciale a Residenziale e viceversa.
In questo caso ovviamente, il consenso provato del nudo proprietario all’intervento edilizio supera il problema e consente sempre il rilascio del titolo per qualunque intervento.
Infatti si ricorda che l’art. 986 c.c. ritiene ammissibili solo le addizioni (tra le quali potrebbero essere annoverate le nuove costruzioni) che non alterino la destinazione economica della cosa; l’art. 1018 c.c., nell’ipotesi di usufrutto su un edificio che viene a distruzione, riconosce espressamente al solo proprietario (senza prevedere analoga facoltà ad altri soggetti, né tantomeno all’usufruttuario) il diritto di ricostruire l’edificio, occupando l’area della precedente costruzione ed avvalendosi dei relativi materiali, con contestuale pagamento a favore dell’usufruttuario degli interessi sulla somma corrispondente al valore dell’area e dei materiali: in tale ipotesi, perciò, l’usufruttuario non può richiedere il permesso di costruire per ricostruire l’edificio diruto.
Infatti il diritto di usufrutto è temporaneo: consentire all’usufruttuario qualunque tipo di intervento edilizio, senza alcun limite, contrasta con l’interesse del nudo proprietario a riavere l’immobile, alla scadenza dell’usufrutto, nell’identità sostanziale originaria.
L’usufrutto si può ottenere contestualmente all’acquisto della nuda proprietà e come l’atto di acquisto, anche l’usufrutto viene trascritto. Semplice accertarne la presenza.
E’ dunque necessario, qualora ci si presenti l’eventualità di dover presentare una pratica quali una S.CI.A. o un Permesso di Costruire per conto di un usufruttuario, verificare ed acquisire l’atto costitutivo dell’usufrutto, verificare anche che l’intervento richiesto non sia in contrasto con la destinazione economica dell’immobile. In questo caso provvedere redigendo un atto di consenso alle opere da far firmare sia al proprietario che all’usufruttuario.
Fonte: A. Mafrica, M. Petrulli (Approfondimento 9/5/2011)
